不動産を売却すればお金は入ってきますが、「売却すること」自体にお金がかかります。不動産売却に必要なお金は果たしてどのくらいなのでしょうか。そのお金を把握することで、老後のプランや住み替えの資金計画を具体的にたてることができます。ここでは、不動産売却に必要な諸経費、税金などについてご説明致します。

押さえておくべき3つの費用

費用その1:仲介手数料

不動産取引において、売却を依頼する不動産会社(仲介業者)に支払う費用のことをいいます。不動産を仲介する不動産会社にとって、取引における唯一の収入が「仲介手数料」。この中には不動産を売却するための広告などの売却活動、内見の立ちあい、買い手側との交渉、契約書・重要事項説明書等の作成などに対する報酬が含まれています。

仲介手数料の上限

仲介手数料は宅地建物取引業法により、売買代金の金額区分ごとに報酬価格の上限が定められています。

取引額 報酬額(※別途消費税が必要)
取引額のうち、200万円以下の金額 取引額の5%
取引額のうち、200万円以上400万円以下の金額 取引額の4%+2万円
取引額のうち、400万円以上の金額 取引額の3%+6万円

支払い時期

仲介手数料は成功報酬としての意味合いが強く、売買が成立するまでは売主様が支払う必要はありません。そのため、契約前に売却を途中で取りやめた場合・購入者が見つからず契約に至らなかった場合には仲介手数料はかかりません。よって支払時期は、取引が完全に終了した時(契約時または売買代金決済・引渡時)になります。仲介会社によって、まれに成約していないにも関わらず、活動費用を請求してくる会社もあるので事前に媒介契約書の中身を確認しておきましょう。

費用その2:収入印紙代

不動産売買契約書に添付する、印紙税法で定められた収入印紙代がかかります。売主様・買主様の双方が自身の契約書に添付するものです。取引価格によって添付する印紙代が変わってきます。相続特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書に貼付する印紙税の軽減措置が講じられ、現在税率が引き下げられています。軽減措置の対象となる契約書は、記載金額が10万円を超えるもので、平成32年3月31日までの間に作成されるものになります。(※契約金額が10万円以下の場合、軽減措置の対象にはならず、税率は200円です。また契約金額が1万円未満のものは非課税です。)

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~ 100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※不動産売買契約書の印紙税の軽減措置(国税庁)より

・支払時期:契約時に支払います。

費用その3:登記費用(登録免許税・司法書士報酬)

住宅ローンが残っている方(抵当権の抹消)・登記簿の住所と現在の住民票の住所が異なる方(住所移転)が対象になる費用です。ご自身で法務局に行き登記手続きをすることも可能ですが、手続きが煩雑・多額の費用ではないことなどから司法書士に依頼される売主様が多いです。
登記一件あたりの費用:15,000円~30,000円程度(登録免許税・司法書士報酬含む)

・支払時期:売買代金決済・引き渡し時に支払います。

その他費用

上記3つ以外にも、場合によってかかってくる費用が以下になります。

譲渡所得税

不動産売却で利益が出た場合にかかってくる税金です。この利益は「譲渡所得」と呼ばれます。かかってくる税金の簡単な式はこちら。

売却金額-購入金額-購入・売却時の諸費用 =「譲渡所得」←利益が出た場合

※税法上の特例(優遇)措置もあります。マイルームの売却の多くは無税になるので、特例措置も確認しましょう。

リフォーム(リノベーション)費用:数10万円~数100万円(リフォーム内容による)

設備の不具合が多く、利用できない場合、買主様が事前のリフォームを希望される場合、物件の価値を高める為になどの場合において売却前にリフォームをすることがあります。多額の費用がかかるため、あくまで買主様がみつかり、契約交渉の際に考える費用になります。

ハウスクリーニング費用:5万円~10万円前後(室内面積とクリーニング範囲による)

室内が著しく汚れている場合や、事前にハウスクリーニングしておいた方が売却につながりやすいと判断した場合に行います。

既存住宅売買瑕疵保険加入費用:10万円~15万円前後(検査・保険料を含む)

2005年のマンション耐震偽装事件をきっかけに、解決策として2010年から提供されるようになりました。補償期間は最長5年。中古住宅を購入後に何らかの瑕疵が見つかった場合、補修費用として保険金が支払われる保険です。瑕疵保険に加入するには、専門機関の検査に合格する必要があります。補修すべきところが見つかった場合は、補修しないと加入することはできません。住宅ローン減税を受けられるので買主様に喜ばれる点や、住宅の性能が高いことを専門機関が証明してくれる点などから売却に有利と言われています。

建物診断(インスペクション)費用:5万円~10万円前後(内容による)

建物が適正に建築されているか、雨漏りやシロアリの被害がないかなどは、買主様にとって気になるところです。特に一戸建てにおいては、メンテナンスに差が生じます。事前に建物診断をすることで安心材料になり、売却に繋がりやすくなります。

測量費用:20万円~100万円前後(測量のみ)

一戸建てや土地取引の際に測量図がない場合は、買主様が測量を希望されることが多いです。測量方法には種類があり、通常は「簡易測量」という隣地の人の立ち会いをせずに想定の境界ポイントで広さを算出する方法で行います。

境界確定費用:30万円~60万円前後(隣地所有者の数による)

隣地との境界線に境界標や境界石などのポイントがない場合は、境界の明示を行うのが一般的です。境界の明示方法は、売主様が図面を作成し境界標があるべき場所を明示する方法や、境界線に境界標を設置する方法などがあります。境界ポイントを再設置する場合、隣地所有者の立ち会いが必要です。隣地所有者の立ち会いのもと、測量図および境界標の設置と所有者全員の署名・捺印を行います。この作業を「境界確定」と呼びます。

解体費用:100万円~(建物の種別や規模による)

かなりの築年数が経過し家屋が利用できない一戸建てなどは、物件売却ではなく土地として売却せざるを得ない場合があります。家屋を解体するとなった場合は売主様もしくは買主様のどちらかが解体費用を負担します。費用は建物の種別(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)や建築面積によって異なります。

譲渡承諾費用(借地):土地所有者毎に異なる

土地を賃貸借している場合、土地所有者(底地人・地主とも呼びます)に対し、売買に伴う譲渡について承諾を求める必要があります。その際の判子代のことを譲渡承諾費用と呼びます。譲渡承諾費用は、土地の賃貸借契約書に記載がされていることが多いです。もし記載がされていない場合は、土地所有者の言い値になることがあるので注意が必要な費用です。

費用の把握は念入りに

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これら上記の費用は、戸建て・マンションで多少異なります。また、買主様との交渉で売主様負担になる場合もあります。「この費用は必要か・必要な場合はどのくらいの金額になるか」をプロの目により判断し、売主様が把握することで有利な売却へ繋げることが可能です。売却による費用が気になる方は、担当者へお気軽にご相談ください。