自宅をリースバックした後に、事情が変わって他人に貸し出したいと考えることはありませんか。
ライフスタイルが変化しても、せっかくの住まいを有効活用できたら将来の不安も少し和らぐはずです。
本記事では、リースバックした自宅を転リースしてもよいのか、そのメリットとデメリットについて解説します。
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リースバックした自宅は転リースしてもよいのか
リースバックにおける「転リース」とは、自宅を売却して賃借人となった元所有者が、その物件を第三者へさらに貸し出すことを指します。
売却後は新しい所有者が賃貸人となるため、ご自身の判断だけで自由に他人に貸すことはできません。
しかし、事前に所有者からの許可を得られていれば、賃貸借契約の範囲内で転リースをおこなうことは可能です。
その際、口頭ではなく書面で具体的な条件を明確に残しておくことで、後々の認識のズレを防げるでしょう。
一方で、所有者の承諾を得ずに無断で転リースをすることは違法行為に該当し、元の契約を解除されるリスクがあります。
契約違反による損害賠償などの不利益を避けるためにも、必ず所有者と相談して明確な承諾を得ることが大前提です。
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転リースを活用することで得られるメリット
最大のメリットは、自宅の売却によってまとまった資金調達をおこないながら、第三者に貸すことで賃料収入を得られる可能性がある点です。
もし転借人からの賃料が自身が支払う家賃や管理費を上回れば、その差額を収入として確保できるでしょう。
また、転勤などで一時的に住まなくなった際にも、建物を空き家ではなく有効活用できることは大きな魅力といえます。
人が居住し続けることで、換気不足による設備の劣化を防ぐ効果も期待できるでしょう。
さらに事業者の場合、保有資産を売却して現金化しつつ転貸収入を得ることで、財務状況を改善できるケースも存在します。
ただし、個人の自宅では収支が成り立つ場合に限られるため、事前の慎重な計画が欠かせません。
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転リースをおこなう際に注意すべきデメリットとリスク
転リースでは、転借人から得られる賃料よりも、所有者に支払う家賃や募集・管理費用が大きくなり、結果的に赤字になる恐れがあります。
空室期間中も元の家賃支払いは続くため、表面的な利回りだけで判断するのは危険です。
また、契約関係が複雑になることで、家賃滞納や騒音などのトラブルが起きた際の責任の所在が曖昧になりがちです。
元所有者の契約違反が転借人の居住に影響を及ぼすなど、紛争に発展しやすい点は見過ごせません。
さらに、転借人の不適切な使用によって物件が汚損した場合、修繕費が増加して将来的な物件の価値を下げる可能性もあります。
万が一の事態に備え、事前に責任の範囲を明確に定めておくことが重要です。
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まとめ
無断での転リースは違法行為として契約解除のリスクがあるため、必ず所有者の許可を得ることが大前提となります。
適切に運用できれば、まとまった資金調達ができ、建物を空き家ではなく有効活用できるメリットがあるでしょう。
しかし、赤字への転落や複雑なトラブル、物件の価値低下といったデメリットも潜んでいるため、事前の慎重な確認が欠かせません。
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