不動産の購入を検討する際、所有している間に発生し続ける税金や、諸費用の仕組みを理解しておくことは重要です。
とくに「実勢価格」と「固定資産税評価額」は、算出の根拠や使用される目的が全く異なるため、混同すると資金計画に大きな狂いが生じかねません。
本記事では、実勢価格と固定資産税評価額の違いと算出方法、評価替えが家計に与える影響も解説します。
実勢価格と固定資産税評価額の違い
実勢価格と固定資産税評価額は、その決定プロセスと、利用される場面において区別されます。
実勢価格は、売主と買主の合意によって成立する市場価格であり、景気動向や需給バランスの影響を、受けて常に変動します。
対して固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、各自治体の長が決定する公的な価格です。
土地の評価額は、公示地価の約70%を目安に設定されますが、これは地価変動による税負担の、急増を防ぐための安全率が見込まれています。
したがって、物件選定時には実勢価格のみならず、将来の維持費に直結する固定資産税評価額についても、確認しておくことが重要です。
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固定資産税の算出方法
固定資産税の計算は、課税標準額に標準税率である1.4%を乗じて算出されるのが基本です。
市街化区域内に土地や、建物を所有している場合には、さらに0.3%の都市計画税が加算される仕組みとなっています。
ここで注意が必要なのは、課税標準額は必ずしも固定資産税評価額と同額ではなく、特例措置によって変動するという点です。
また、新築住宅においては、一定の要件を満たすことで、3年間または5年間にわたり税額が2分の1に減額される措置が適用されます。
地価が急騰している地域では、税額の急激な上昇を抑えるための「負担調整措置」が講じられ、前年度の税額からなだらかに上昇するよう調整が図られています。
正確なランニングコストを把握するためには、これらの軽減措置や調整措置を含めた、試算をおこなうことが求められるでしょう。
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評価替えが家計に与える影響
固定資産税評価額は、資産価値の変動を適正に反映させるため、3年ごとに「評価替え」と呼ばれる価格の見直しが実施されます。
直近では、2024年度に評価替えがおこなわれ、次回の基準年度は2027年度となるため、現在はその中間の期間に位置しています。
一般的に家屋は、経年劣化により評価額が下がりますが、近年の建築資材高騰の影響を受け、再建築価格の上昇により評価額が期待ほど下がらないこともあるでしょう。
土地に関しては、都市部を中心に地価の上昇傾向が続いているため、2027年度の評価替えで評価額が引き上げられ、税負担が増加する可能性を考慮しなければなりません。
評価替えのない年度であっても、地価の大幅な下落が認められる場合には、簡易な修正がおこなわれることがありますが、基本的には3年間価格が据え置かれます。
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まとめ
実勢価格は市場での取引額を指し、固定資産税評価額は公示地価の7割程度を、目安とする公的価格である点が違いです。
固定資産税は課税標準額に、1.4%を乗じて算出されますが、住宅用地の特例や、負担調整措置により実際の税額は調整されます。
3年ごとの評価替えでは、地価や建築費の変動が反映されるため、次回の2027年度に向けた資産価値の推移を注視することが大切です。
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