親の土地に家を建てた際や、実家を相続した際などに、「土地と建物の名義が違う」と気づいて戸惑う方は少なくありません。
複雑な権利関係を前にご不安を抱えるかもしれませんが、現状を正しく整理することで、スムーズな売却という理想の未来に近づけるでしょう。
本記事では、土地と建物の名義が違うケースや生じるデメリット、売却方法について解説します。
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土地と建物の名義が違うケース
親名義の土地に家を建てた場合、土地と建物が別々に登記されるため所有者が異なるケースは珍しくありません。
親子間の無償利用は、使用貸借となり贈与税はかかりませんが、相続時には自用地として評価される点に注意が必要です。
また、夫婦や親子で資金を出し合い、共有名義の建物を建てた場合も名義が分かれる原因となります。
負担割合と登記持分が異なると、贈与税の問題が生じるほか、関係者が増えることで融資や相続の調整が複雑になるでしょう。
さらに、相続した土地の名義を変更せずに建物を所有しているケースも挙げられます。
相続登記を放置して建物を建てると、買主や金融機関が権利関係を把握しにくくなるのです。
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土地と建物の名義が違うことで生じるデメリット
最大のリスクは、住宅ローンなどの手続きが複雑になりやすい点です。
親名義の土地では、親に担保提供者として抵当権設定に同意してもらわなければ、融資を受けるのは難しいでしょう。
また、税の面でも思わぬ負担やリスクが生じる可能性があります。
建物を共有名義にした際、資金の負担割合と登記持分が一致していないと、差額分に贈与税が課されるかもしれません。
さらに、建物を解体する場面でも問題が存在します。
住宅用地の特例から外れ、土地所有者の固定資産税が増加するのです。
そのため、建物所有者が解体を望んでも土地所有者の反対に遭うなど、一人の判断ではスムーズに進められません。
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土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法
売却に向けた第一歩は、名義変更後、売却する手順が基本となります。
相続未登記などを整理し、登記上の所有者を現在の権利者と一致させることで、安全な取引が実現するでしょう。
次に、関係者が協力して土地と建物を、同時に売却する方法が挙げられます。
双方が売主となって、一体で引き渡せば買主も融資を組みやすくなり、好条件での取引が期待できるのです。
一方で、土地や建物だけを単独で売却することも理屈上は可能です。
しかし、利用権が不安定になり買主が限定されるため、価格面で不利になりやすい点には注意しなければなりません。
最終的には、登記事項証明書で権利関係を確認し、全員の同意を得ながら慎重に方針を決めていきます。
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まとめ
土地と建物の名義が違う状況は、親の土地への建築や共有名義の建物、相続登記の未了などで発生します。
そのままではローン審査が難航するほか、税金や解体をめぐって思わぬデメリットが生じるでしょう。
登記記録を正確に把握し、名義変更後の売却や同時売却など、状況に合わせた最適な方法を見つけてください。
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