愛着のある我が家が老朽化し、住み慣れた環境を変えずに、リースバックで資金調達と建て替えの両立を望む方は少なくありません。
自宅の売却益で資金を確保しつつ、新しく快適な住まいも手に入れたいという期待を持つのは、将来の生活設計において自然なことでしょう。
本記事では、リースバック後の住宅は建て替えが可能なのか、認められるケースや注意点、検討時に押さえておきたいポイントを解説します。
リースバックした物件は建て替えできる？
リースバック後の物件における建て替えは、原則として、利用者の独断でおこなうことは認められません。
なぜなら、売買契約が成立した時点で、物件の所有権は、利用者から不動産会社等のリースバック事業者へ移転しているからです。
民法上、建物の使用や変更に関する権限は所有者に帰属しており、賃借人の立場となった元の持ち主には、建物の構造に関わる変更をおこなう権利がありません。
仮に独断で、解体や大規模な工事をおこなった場合、信頼関係の破壊として、契約解除や損害賠償を請求されるリスクが高いでしょう。
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建て替えが許可されるケース
リースバック事業者から建て替えが許可される可能性が高いのは、工事の実施が物件の資産価値向上に寄与すると判断されるケースです。
具体的には、倒壊の恐れがある旧耐震基準の建物を、現行基準へ適合させる耐震化や、断熱性能を高める省エネ改修などが該当します。
また、建て替えには費用投資が必要となるため、利用者がその後も安定して長く住み続けることを前提とした長期契約が締結されていることも重要な要素となります。
数年での退去が前提の契約では投資回収が困難ですが、再契約型の定期借家契約などで長期的な賃料収入が見込める場合、事業者は許可を出す判断をしやすくなるでしょう。
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契約前に把握すべきメリットとデメリット
リースバック契約前に建て替えやリフォームを含めた計画を立てることは、理想的な住環境を実現できるメリットがある反面、費用対効果の面で慎重な判断が必要です。
一部の事業者が提供する「新築リースバック」などを活用すれば、初期費用を抑えつつ、最新の耐震基準や断熱性能を備えた安全な新居で生活を続けることが可能となります。
しかし、リースバックの家賃は「物件価格（土地・建物評価額）×期待利回り」で算出されるのが一般的であるため、建て替えによって建物価値が上がれば、月々の家賃負担も増加します。
また、契約前に自己資金でリフォームをおこなってからリースバックをする手法は、投じた工事費が売却査定額に全額反映されるとは限らないため、手元に残る資金が目減りするリスクを考慮しなければなりません。
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まとめ
リースバック後の物件は所有権が事業者へ移転しているため、原則として利用者の判断のみで建て替えをおこなうことはできません。
物件の資産価値を高める工事内容である場合や、長期的な居住が見込める契約であれば、所有者である事業者の許可を得られる可能性があります。
契約前に建て替えプランを検討することで高性能な新築に住める利点はありますが、家賃上昇や補助金制度の利用制限といったデメリットへの理解が不可欠です。
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