土地の形状が不規則でいびつな「不整形地」を相続し、その評価額が下がると聞いて不安を抱えていませんか。
形が規則的でない土地は、建物の設計や利用計画の自由度が低く、実際の取引価格や相続税評価額にも影響を与える傾向があります。
しかし、不整形地を正しく評価すれば、相続税などの負担を軽減することが可能です。
この記事では、不整形地を相続した場合の評価方法と計算方法について解説します。
不整形地とは何かについて
不整形地とは、通常の整形地と異なり、形状が不規則で角が丸みを帯びたり、くぼみや突出部が存在する土地を指します。
このような土地は、建築計画や土地利用において制約が生じるため、従来の評価方法では十分に評価しきれない不利な条件が伴います。
そのため、評価時には整形地の基準価格に対し、形状の不利性を反映させた補正が行われるのが一般的です。
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不整形地の評価額を計算する方法について
不整形地の評価額を算出する際は、まず整形地としての評価額を基礎とし、そこに形状特有の不利性を反映する補正を加えます。
たとえば、計算上の奥行距離を用いる手法や、土地を複数の整形地に区分して合計評価額を求める方法が採用されます。
長方形に近似して評価する場合でも、形状が極端にいびつであれば補正幅が大きくなり、隣接する整形地の価格との比較を基に評価額を調整するケースもみられます。
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不整形地の評価方法について
都市部と地方では、地価の動向や路線価の設定状況が異なります。
公示地価が高いエリアでは、細かな基準が定められ、不整形地の減価率や補正率が厳密に算定される傾向にあります。
一方、地方では倍率方式が採用される場合があり、地域ごとの評価基準を十分に確認する必要があるでしょう。
また、道路拡張や区画整理事業により将来的に評価が変動する可能性もあるため、都市計画や区画整理の情報を踏まえて評価を行うことが望ましいです。
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まとめ
不整形地はその形状の特性から、建築や利用に制約が生じやすく、評価時には整形地との差を補正して価格を算出する必要があります。
都市部では詳細な評価基準に基づく補正が行われ、地方では倍率方式など地域特有の評価方法が採用される場合があります。
将来的な都市計画や区画整理によって地価が変動する可能性もあるため、周辺環境の調査も含めた総合的な判断が重要です。
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