不動産を売却する際、建物の購入価格から価値の減少分を、どう差し引くべきか分からず、戸惑う方は少なくありません。
減価償却費を正しく算出できないと、譲渡所得の計算を誤り、本来払う必要のない税金を、納めることになりかねないため注意が必要です。
本記事では、不動産売却における減価償却費の役割や計算式、さらに減価償却費に関する注意点についても解説いたします。
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不動産売却における減価償却費とは
不動産売却でいう「減価償却費」とは、建物の年数経過や、使用による価値の減少分を、取得費の計算に反映させるための考え方です。
減価償却の狙いは、建物の価値減少を、取得時ではなく利用期間に配分して、正しく把握することにあります。
土地は時間で価値が減少しませんが、建物は老朽化するため、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて、実態に近い課税関係を整えるのです。
このように、不動産売却における減価償却は、建物の価値減少、取得費の計算、譲渡所得の算定という3つをつなぐ密接な関係を持っています。
建物の取得費が減るほど、譲渡所得が相対的に大きくなりやすいため、減価償却費は売却時の税額を正しく判定するうえで、欠かせない要素となるでしょう。
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減価償却費の計算方法
一般的なマイホームなどの、非業務用建物の減価償却費は、定額法という毎年ほぼ一定額ずつ、価値を減らす前提の考え方をもとに計算されます。
具体的な計算式は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で求められ、取得費の95%が限度額です。
ここで用いる経過年数は、取得から譲渡までの年数を指し、6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てて数えます。
また、償却率は建物の構造ごとに定められた、耐用年数の1.5倍に相当する旧定額法の数字を用いるため、木造や鉄筋コンクリート造などで異なります。
経過年数が長く、償却率が高い古い建物ほど取得費が小さくなり、売却益が出やすくなるため、この計算結果をもとに確定申告が必要か確認しましょう。
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不動産売却時の減価償却費に関する注意点
不動産売却時の減価償却で、まず注意したいのは、実際の取得費が不明な場合に、譲渡価額の5%を利用できる概算取得費の扱いです。
概算取得費は、売却額に対して低くなることが多く、税負担が想定より重くなる恐れがあるため、安易な利用には気を付ける必要があります。
次に、売却によって譲渡損失が出たからといって、必ずしも確定申告が不要になるわけではない点も重要です。
マイホームの売却で生じた損失は、一定の要件を満たすことで、損益通算や繰越控除の特例を受けられますが、そのためには期限内の申告が必須です。
さらに、修繕費や固定資産税などは、譲渡費用にならないため、これらを混同せずに正確な数字を組み立てるよう心がけましょう。
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まとめ
不動産売却における減価償却費とは、建物の価値減少を反映して、正しい譲渡所得を算出するための重要な指標です。
非業務用建物の場合は、経過年数や構造ごとの償却率を用いて、定額法で計算し、売却益の有無を確認します。
概算取得費の安易な利用を避け、譲渡損失時の特例申請や、費用の分類に注意して、正確な確定申告を目指しましょう。
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