離婚に際して、2人の大切な財産である家をどうすべきか、深く悩む方は少なくありません。
円満な再スタートを切るためにも、不動産の売却は慎重に進めるのが良いでしょう。
そこで本記事では、離婚時における不動産売却のタイミングや具体的な流れ、売却方法について解説いたします。
離婚前と離婚後でのタイミング別比較
離婚時の家の売却は、離婚前と離婚後のどちらのタイミングで進めるかによって、メリットと注意点が異なります。
離婚前に売却するメリットは、夫婦間で協力して売却活動を進めやすい点にあるでしょう。
しかし、売却活動が円滑に進まない可能性があり、連絡を取り合う必要があることで、精神的な負担となるケースもあります。
一方で、離婚後に売却する場合は、財産分与の取り決めを離婚協議書や公正証書として、明確に残しておくことが不可欠です。
離婚成立後に、冷静な状態で手続きを進められるメリットがある反面、相手との連絡が取りにくくなるリスクも存在します。
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離婚時の家売却における具体的な流れと財産分与
離婚で家を売却する際は、物件の価値と住宅ローンの残債を正確に把握することから始まります。
まず、不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額の根拠や売却戦略を比較検討しましょう。
同時に、借入先の金融機関に対して、住宅ローンの残債がいくらあるのかを必ず確認しなくてはなりません。
売却価格がローン残債を上回る場合、売却益からローンを完済し、残った現金を財産分与の対象とします。
しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、差額を自己資金で補填しなければ、金融機関の抵当権を抹消できず、原則として売却ができません。
このような査定額とローン残債の状況を踏まえ、夫婦間で財産分与の具体的な方法を決定しましょう。
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離婚時の家売却における3つの方法
離婚に伴い家を売る場合、その方法は主に「仲介」「買取り」「任意売却」の3種類に分類されます。
仲介とは、不動産会社が買主を探すために販売活動をおこなう売却方法です。
市場価格に基づいた売却が期待できる一方で、買主が見つかるまでに一定の期間を要する場合があります。
買取りは、不動産会社が買主となり、その物件を直接買い取る方法です。
売却活動が不要なため、短期間で現金化が可能で、契約不適合責任が免除されますが、売却価格は仲介の場合と比較すると、低くなる傾向が見られます。
任意売却は、オーバーローン状態で、ローンの返済が困難な場合に選択される手段です。
債権者である金融機関の同意を得て、競売よりも有利な条件での売却を目指します。
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まとめ
離婚時の不動産売却は、離婚前後のタイミングによるメリットと注意点を理解し、名義やローンの状況を正確に把握したうえで進めましょう。
まずは査定で物件価値を知り、ローン残債を確認したうえで、財産分与の方法を夫婦間で明確に合意することが、円滑な売却への第一歩となります。
「仲介」「買取り」「任意売却」という売却方法ごとの特性を把握し、ご自身の状況にあった選択をすることが、円満な解決への鍵となるでしょう。
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