離婚時、住宅ローンが残る家の財産分与で悩まれる方は少なくないでしょう。
家の価値よりローン残高が多いオーバーローンでは、対応が複雑で不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで本記事では、オーバーローンの家の財産分与、具体的な対処法、売却手順について解説いたします。
オーバーローンの家と財産分与の対象
オーバーローンの家は、原則として財産分与の対象にはなりません。
離婚時の財産分与は、婚姻中に築いたプラスの財産を分け合う制度であるためです。
家の価値よりローン残高が多い場合、資産価値はマイナスかゼロとみなされます。
そのため、一般的にはマイナスの財産として扱われ、残債を夫婦で折半する必要はありません。
ただし、これは計算上の考え方であり、夫婦間の合意内容や清算方法によっては、住宅自体を財産分与の対象として扱うケースもあります。
たとえば、一方が住宅を取得し、将来的な売却時に精算する取り決めをするなど、状況に応じた柔軟な対応が取られることもあるでしょう。
なお、住宅ローンの契約自体が消滅するわけではなく、名義人の返済義務は離婚後も継続します。
家を売却するのか、どちらかが住み続けるのかは、夫婦間で十分に協議したうえで決めることが重要です。
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オーバーローンの家の主な財産分与方法
オーバーローンの家を財産分与するには、主に3つの方法が考えられます。
まず、住宅ローンの名義人がそのまま家に住み、返済を継続する方法があります。
この方法では、家を出る側が連帯保証人などになっている場合、金融機関と保証解除の交渉が必要になることもあるでしょう。
つづいて、ローンの名義人ではない配偶者が家に住み続ける方法が挙げられます。
この場合、住む側が名義人に家賃を支払うか、金融機関の承諾を得て名義変更をおこなう必要がありますが、審査が厳しく、実現が難しいケースも少なくありません。
そして、任意売却という手段もあります。
これは、金融機関の同意を得たうえで住宅を売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。
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オーバーローンの家の売却手順（任意売却）
オーバーローンの家を売却するには、任意売却という通常とは異なる手順が必要となります。
まずは、現状を正確に把握することが重要です。
金融機関から残高証明書を取り寄せて住宅ローンの残債を明確にし、あわせて登記簿謄本で家の名義人を確認しておきましょう。
次に、不動産会社へ家の査定を依頼します。
これにより、現在の家の市場価値が判明し、オーバーローンかどうかを客観的に判断できます。
査定額とローン残高に基づいて不動産会社を決めると、金融機関との交渉を始めることが可能です。
金融機関の同意が得られた後に売却活動を開始し、購入者が見つかれば決済へと進みます。
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まとめ
オーバーローンの家は原則として財産分与の対象外とされますが、合意内容や清算方法次第では、住宅自体を分与対象として扱う柔軟な対応が取られる場合もあります。
離婚後も住宅ローンの返済義務は名義人に残るため、住み続けるのか売却するのか、連帯保証や名義変更の可否も含めて、夫婦間で十分な協議が欠かせません。
任意売却を選択する場合は、ローン残高と査定額を正確に把握したうえで不動産会社を選び、金融機関と交渉しながら段階的に売却を進める必要があります。
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