売却した自宅に住み続けられる便利な仕組みのリースバックですが、利用する際は何種類かの税金を支払う必要があるのをご存じでしょうか。
控除制度や特例などで適切に対処するためにも、この機会にどんな税金がかかるのかを把握しておきましょう。
この記事では、リースバックにかかる税金には何があるのか、譲渡所得税の計算方法、税金対策を解説します。
リースバックにかかる税金は何がある？
リースバックでは家をいったん売却しますが、この売却で利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。
家の購入時にかかった費用や控除などを差し引いた後の利益に対して課税されるため、事前の計算が重要です。
売買契約書を作成する際には、売却価格に応じた印紙税を納付する必要があります。
役所などで購入できる収入印紙を書類に貼り付ける形で納めますので、あらかじめ課税額を確認しておきましょう。
所有権移転登記をおこなう際は、登録免許税が必要です。
移転登記は通常、買主であるリースバック会社がおこなうため、利用者が納める必要はありません。
個人による売却の場合、消費税は非課税となります。
しかし、売却時に不動産会社の仲介を利用した場合は、仲介手数料に消費税がかかるので注意してください。
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譲渡所得税の計算方法
売却益が出た際の課税額を求める計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費用 ＋ 売却費用）です。
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率となります。
取得費用には家を購入した際の価格や仲介手数料が、売却費用には売却時の手数料や登記費用などが該当します。
特別控除を利用する場合、控除額を差し引いた額が譲渡所得になるので注意してください。
税率は、家を所有していた期間によって変化します。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、その場合の税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。
しかし、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が39％（所得税30％、住民税9％）と倍近くになってしまいます。
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リースバックを利用する際の税金対策
リースバックを利用する際の税金対策として代表的なのは、マイホームを売った際に利用できる3,000万円の特別控除です。
一定の要件さえ満たしていれば、売却時の譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。
その結果、譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得を基準とする税もゼロになりますので、積極的に活用しましょう。
また、各種税金には、条件付きで適用される軽減税率の特例が設けられているケースが少なくありません。
たとえば、譲渡所得税の場合、家を保有していた期間が10年を超えていた場合、軽減税率適用の対象となります。
もし、譲渡所得がマイナスになってしまったら、損益通算を利用して、赤字分を他の所得と相殺する形で税負担を軽減しましょう。
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まとめ
リースバックにかかる税金には、印紙税や登録免許税などがあります。
譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）が出た場合にのみ収める必要がある税で、税額は譲渡所得に税率を掛け合わせて求められます。
税金対策としては、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例の活用が代表的です。
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