共有名義の不動産を所有していると、自分の持分にどのくらいの価値があるか知りたいと思うことがあります。
もちろん、自分の持分を売却する場合には、実際にはいくらで売れるか知りたい場合もあるでしょう。
そこで今回は、共有名義の評価額の決まり方と不動産の評価額の決まり方、実際の売却価格の決まり方を解説します。
共有持分の評価額の決まり方
不動産の共有持分の価値は、不動産全体の評価額×持分割合によって決まります。
そのため、自分の持分を含めた不動産全体の価値が高ければ価値が高くなるのはもちろんのこと、不動産全体に占める自分の持分割合が多い場合にも価値は高くなるのが一般的です。
また、資金を出し合って購入した不動産であれば、共有持分の価値を求める計算式のなかの持分割合は、不動産を購入したときの負担額に応じて決まります。
ただし、両親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有している場合の持分割合の確認方法は、法務局で登記簿を確認するか、毎年自治体から送られてくる固定資産税通知書を確認してください。
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不動産の評価額の決まり方
共有持分の評価額を左右する要素となるのが、不動産全体の評価額です。
この不動産の評価額は、土地と建物それぞれで算定基準が異なります。
土地の価格については、公的な評価と過去の取引実績が基本的な評価基準です。
公的な評価には、土地の適正価格形成を目的とした公示地価や基準地価、税金の計算を目的とした相続税評価額や固定資産税評価額が使われます。
一方で建物の評価は、同様の建築物を作るとしたらいくらかかるかといった建築費用を計算するほか、経年劣化による価値の減少を基準に計算されます。
また、不動産の価値を決める一般的な基準として挙げられるのは、立地の良さ・土地の広さと形状・需要の高さなどです。
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共有名義の不動産における実際の売却価格の決まり方
実際に不動産を売り出したとしても、共有持分の評価額や不動産の評価額どおりの価格で売れるとは限りません。
不動産の実際の売却価格は、売主が売りたい価格と買主がそれぞれ希望する額が相互に一致したときに決まります。
不動産を売却するにあたっては、まず売主が希望する売り出し価格で買い手を募集します。
中古の不動産においては、初期値である売出価格で売買契約に至ることは少なく、売り出し価格から値引きがおこなわれ成約価格になるのが一般的です。
また、共有名義の不動産の共有持分のみを買い取る場合、不動産全体を買い取る場合よりも面積あたりの単価が低くなることがほとんどです。
これは、共有持分の一部だけを買い取っても、不動産を自由に売却できる権利がないことが理由となります。
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まとめ
共有持分の評価額の決まり方は、不動産全体の評価額と持分割合に左右されます。
このなかの共有持分は購入資金の負担率で決まり、不動産全体の評価額は公的な土地の評価や建築コストなどによって決まるのが一般的です。
共有持分を売却する際には、売り出し価格から値引きがおこなわれた成約価格が実際の売却価格になります。
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