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任意売却における抵当権消滅請求とは?代価弁済との違いなどをご紹介!

任意売却で売買取引をする場合、抵当権がどのようになるのか、疑問に感じる方も多いでしょう。
そこで本記事では、抵当権消滅請求について、くわしくご紹介します。
また、抵当権を消滅させる理由・代価弁済との違い・手続きのポイントなども触れています。
任意売却を検討している方・不動産取引に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

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任意売却における抵当権消滅請求とは?

抵当権消滅請求とは、所有権取得者が抵当権を持つ債権者に代金を支払い、抵当権を消滅させる制度です。
こちらは、代価弁済と間違えやすいですが別物です。
たとえば、任意売却で買主が物件を購入したとします。
その際、対象物件の抵当権は、債権者になっています。
そこで、売買契約前に抵当権を持つ債権者と相談し、代金を支払って抵当権を抹消してもらうといった流れです。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違い

抵当権消滅請求と代価弁済は、どのような違いがあるのでしょうか。
まず、抵当権消滅請求ですが、物件購入者が抵当権を持つ債権者に対して、抵当権の消滅を相談します。
そして、買主・抵当権者双方で金額面などを協議していくのが一般的です。
一方、代価弁済は抵当権者から所有権(地上権)を買い受けた者(売買)に対して、抵当権消滅を提案します。
ただし、所有権者には代価弁済に応じる義務はありません。
また、保証人の有無についても、それぞれ違いがあります。
こちらは、代価弁済のみ保証人の存在が認められます。

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任意売却で抵当権消滅請求をするための重要ポイントとは

ここでは、抵当権消滅請求をするうえで重要なポイントを3つご紹介します。

債務者は抵当権請求の対象外

債務者は住宅ローンといった「借金」をしている状態です。
借金を完済しないと抵当権消滅請求はできません。
なぜなら、借金がある状態で債務者が抵当権を外せると、抵当権者に不利益が生じるからです。

債権者側に生じる「みなし承諾」

抵当権消滅請求をする際、債権者側へ法律に沿った書面を送付します。
しかし、友好的に承諾してもらえないかも知れません。
そのため、債権者が書面を受理後、2か月以内に競売に進まなければ「みなし承諾」となり、請求を承諾したと判断されます。

抵当権消滅請求の時期

住宅ローンがすべて完済できれば、抵当権自体がなくなるので、債務者でも消滅請求ができるようになります。

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任意売却における抵当権消滅請求とは?

まとめ

本記事では、任意売却時の抵当権消滅請求について、ご紹介しました。
代価弁済との違い・請求時のポイントにも触れ、不動産初心者の方でも理解しやすい内容となっています。
現在、任意売却を検討中の方は、記事を参考に、不動産トラブルを事前に回避しましょう。
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