不動産売却(マンション・戸建てなど)の「即時買取」と「買取保証」について

イメージ

マンションや戸建てなどの不動産を売却しようとした時、多くの方は不動産会社と媒介契約を結び売却活動をするものと思われています。しかし、不動産売却活動には「買取」「仲介」などさまざまな方法があるのをご存知ですか? そして「買取」には「即時買取」「買取保証」の2種類があります。それぞれを詳しく見ていきましょう。

「買取」と「仲介」の違いとは?

「買取」は、不動産買取を主な専門とした企業・不動産会社が物件を直接買い取ることをいいます。不動産物件の買主様は、不動産会社ということになります。

「仲介」は、不動産売主様が不動産会社と媒介契約し、不動産会社が買主様を探すことをいいます。この場合の買主様は、不動産業者以外の法人または個人ということになります。

「即時買取」と「買取保証」の違いとは?

「買取」の中にも「即時買取」と「買取保証」の2種類があるというのは冒頭でお伝えした通り。なにがどう違うのでしょうか?

「即時買取」とは、不動産会社に即時で買い取ってもらうことをいいます。すぐに買い取ってもらえるというメリットがある反面、不動産の買取価格は他の方法に比べると安くなります。

「買取保証」とは、一定期間売却活動をしたのちに、それでも売れなかった場合、不動産会社が「買い取る」ということをいいます。売却活動をする分、「即時買取」に比べると高く売れる可能性がある方法です。

「買取」のメリットとデメリット

イメージ

ここでは「買取」のメリットとデメリットを見ていきましょう。

「買取」のメリット

内覧は一度きりでOK。

「仲介」で買主様を探す場合、買主様が見つかるまで何度も内覧を行わなければなりません。最初のうちはいいかもしれませんが、なかなか買主様が決まらず何度も……となってくるとどうしても焦りと不安が生じてしまいます。その点「買取」の場合は、買主様になる不動産会社が一度内覧をするだけ。売却活動の期間短縮や心理的ストレスが軽減されます。

短期間での売却が可能。現金化もすぐ

不動産売却を「仲介」でする場合、期間は3ヶ月~半年が一般的な目安です。長い場合は半年以上かかるケースもあります。「買取」の場合は、基本的に不動産会社が即決するので売却・現金化まで、なんと1ヶ月以内で可能です。

資金計画の立てやすさ

例えば住み替えや不動産投資などで、新しい物件の購入や事業資金を考えていた場合、売却価格がわかっていると資金計画が立てやすくなります。しかし、不動産売却は基本的に住宅ローンの完済が前提です。売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合は、差額を自分で払う必要があるので注意しましょう。

瑕疵担保責任の免除

不動産を売却すると、一定期間(売買契約書に準ずる)その物件になんらかの欠陥があった場合、売主がその欠陥を修復しなければいけないという義務があるのですが、それを「瑕疵担保責任」といいます。「仲介」の場合は、大体が瑕疵担保責任を課せられますが、「買取」の場合は、ほとんどがこの責任を免除されます。

近隣に知られず売却が可能

「仲介」の場合、買主様を探すために不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されます。また、ポスティングチラシや新聞折り込みチラシなどでの売却活動もする場合があるので、近隣の方に売却活動を知られてしまう可能性はどうしても高くなります。「買取」の場合は、不動産会社が即決するので「仲介」のような売却活動をする必要がありません。近隣の方に知られずに売却することが可能です。

「買取」のデメリット

売却価格が市場の相場価格に比べて低くなる

「買取」の場合、不動産売却価格が「仲介」の場合に比べて低くなる傾向にあります。 不動産会社による「買取」の場合、利益や経費をもろもろ計算した上での売却価格になるため、価格は低くなりがちです。不動産会社は物件を買い取った後、リノベーションやリフォームを行ってから再販売をするのが一般的です。そのリフォーム費用、仲介事務手数料や粗利益を全て差し引き、売却価格を決定します。目安としては、市場の相場価格の60~80%といわれています。「仲介」の場合は、相場価格そのままで売買が成立することがほとんどのため、「仲介」の方が売却価格が高くなる傾向にあります。

「買取」だと不利、「仲介」なら有利になる物件条件がある

上記のとおり、不動産会社が買い取った物件は「安く物件を購入してリフォームを施し再販売する」ことで利益が発生します。この場合、リフォームやリノベーション要素が少ない築浅のマンションや一戸建ての物件は、「買取」には不利。「仲介」の方が有利に売却活動を行える可能性が高くなります。売却したい物件がどんな条件かを把握しておきましょう。ちなみに土地の場合だと、分譲地エリアでの法規制・近隣との取り決め・敷地面積の制限による分割不可などの厳しい条件がある場合、金額がつきづらかったり「買取」自体を断られたりすることもあります。

よりよい売却方法を決めるには

不動産売却を「仲介」にするか「買取」にするか。「即時買取」か「買取保証」にするかはケースバイケース。どの売却方法が、あなたの物件に最適か把握するには、それらを的確にアドバイスしてくれる不動産会社を見つけることが重要になってきます。提示された金額の具体的な理由を説明することができ、その上で物件の付加価値を見つけ「より高く売るにはどうしたらよいか」の方法を説明してくれる不動産会社を探しましょう。