夫婦で購入した不動産や住宅ローン。離婚になったらどうするべき？

不動産一つとってみても、これだけの問題が山積みです。不動産は大きな資産になる一方で、住宅ローンの支払いが原因で生活が圧迫してしまうというケースが少なくありません。離婚となると解決しなければならない項目はとても多いですが、不動産もまた、慎重に考えなければならない項目の一つと言えるでしょう。

いざ離婚となった時、まずは不動産の名義や住宅ローンの内容、残りの支払期間など現状がどのようになっているかを登記簿謄本などで確認しましょう。最初は、そこからです。オールハウスでは、「不動産の付加価値を見出し、どのような戦略で売却を可能にするか」に重きを置き、売主様にご納得頂ける不動産の売却を行っております。

カテゴリ別に売却ノウハウやチェックポイントについて詳しく説明します。不動産売却成功の秘訣が詰まっておりますので、ぜひご覧になってみてください。

不動産の名義は誰になっている？ 不動産の価格はどのくらい？

まずは法務局へ行き、不動産の登記簿謄本を入手しましょう。その中には、名義が誰になっているかなどの担保権（抵当権他）が記載されています。また、不動産の価格を把握することも必要です。価格を把握することで、「不動産を売却した方がいいのかどうか、する場合はどの時期に売却するか、売却しない場合はどちらが住むのか」などの、不動産と生活の今後が具体的に見えてきます。

住宅ローンの契約内容をもう一度確認し把握する。

購入時もしっかりと確認はされたでしょうが、離婚となった場合に一人で払う「住宅ローン」の圧は、結構なもの。現在のローン状況がどうなっているかはきちんと把握する必要があります。債務を負っているのは誰か？ 保証人は誰か？ などを確認しておきましょう。ちなみに夫婦で購入した場合だと、下記の項目が一般的な内容と言われています。

あなたはどのパターンに当てはまるでしょうか？

住宅ローンの残高は？（アンダーローンorオーバーローン）

不動産の売却を考えた時、負担とリスクが変動するくらい住宅ローンの残高はかなり重要です。というのも住宅ローンの残高よりも不動産売却価格の方が高ければ、不動産を売却すれば利益が発生しますね。このことをアンダーローンといいます。しかし、住宅ローンの残高の方が不動産売却価格よりも低ければ、足りない分は自分が負担をしないといけません。このことをオーバーローンといいます。

【アンダーローン】不動産売却価格＞ローン残高＝利益発生
不動産を売却することで売却益（利益）が発生。この売却益を夫婦で仲良く分割する方法が最も簡単が手段でしょう。

【オーバーローン】不動産売却価格＜ローン残高＝自己負担金発生
オーバーローンの場合だと、例え不動産を売却できたとしても住宅ローンだけが残ることに。それでも売却をする場合は、残高を一括返済するのが一般的。しかし、残高が大きすぎて支払いの見込みがたたない場合、住宅ローンの完済はその時点で不可能ということになります。破産、もしくは任意売却という手段も考えなければいけません。この場合、売却はしないで夫婦どちらかが住み続け、住んでいる方が住宅ローンの支払いを続けるという方法もあります。

オーバーローンが発生する理由

オーバーローンが発生してしまう理由としては、主に3つのことが挙げられます。

その１：若年離婚の増加。

結婚後5年以内に離婚という「若年離婚」をする夫婦が非常に多くなってきています。例えば、結婚してすぐに不動産を購入し、その数年後に離婚となった場合、住宅ローンの支払い期間はまだ何十年もあるという事態になる場合が多いのです。住宅ローンの返済方法には元金均等・元利均等の2種類があります。

元金均等は当初の支払額が高いため、元利均等にするご夫婦が圧倒的に多く見受けられます。しかし元利均等は、当初の支払額は低いのですが、その分返済額の内訳は元金より金利の割合が非常に高いのが特徴。返済開始から数年間は、思ったよりも元金は減りません。その数年間の間に離婚となると、どうしてもオーバーローンになってしまう場合が多いのです。

その２：購入時、物件価格の全てを借入にしてしまった場合。

不動産購入の際、以前までは物件価格の何割かを頭金として入れたり、諸経費は前払いしたりするのが一般的でしたが、制度改定により物件価格の100％または諸経費を含めた住宅ローンの借り入れが可能になりました。若い夫婦や高い頭金を用意できない方にとって非常に便利でありがたい制度ではありますが、実はここに落とし穴が。いざ不動産を売却するとなった際の売却価格が、諸経費分が足りずにオーバーローンになってしまうということが非常に多いのです。

その３：景気による変動。

市場価格は、景気により大きく変動します。不動産売却の時期が、景気が悪く地価下落傾向が進んでいる時だと、オーバーローンが発生しやすくなります。住宅ローンの残高が減るよりも速く、不動産価格や地価の下落スピードが速くなってしまうのです。

オーバーローンが発生するのは、上記の原因が1つ、もしくはいくつか重なった時と言われています。オリジナル査定売却では、オーバーローン対策として不動産の付加価値を見付け出し、どのように販売するか具体的な戦略をたてています。少しでも高く、そして早く売却ができるよう色々な対策とサービスをご案内しています。

離婚によって不動産売却をする様々な状況パターンと注意点

不動産を売却処分して夫婦互いに新たな住居に引越しをする場合、上記の通りアンダーローンなら発生した利益を2人で財産分与すれば完了。オーバーローンならどんな処理をするのかを話し合いが必要です。また、名義変更をする場合は可能なら売却（不動産処分）が完了するまでは離婚を待たれることをおすすめします。というのも、離婚による氏名や住所などの変更をすることで、手続き上の工程が一気に増えてしまうのです。登記上の名義も変更の必要があり、出費も発生します。ここでは、離婚による不動産売却をする際の様々なパターンと注意点をご紹介します。

①近隣・知人には気づかれぬように売却をしたい

離婚して不動産を売却となると、近隣・知人の目がどうしても気になります。また、お子様がいらっしゃる場合、離婚による過度なストレスを背負い込んでしまうことも。売却のお打合せなどでご自宅をご訪問する際には、お子様のいる時間帯・近隣の方が出歩く時間帯を避けることも出来ますので、ご遠慮なくご連絡ください。

また、販売活動も不動産情報サイトの掲載やポスティングチラシをすると、近隣、知人の方が気づいてしまう可能性があります。当社ではそのような活動はせずに、独自の販売ルートで売却活動を実施することができるので、その点もご安心ください。売却後につきましても、手間がかからないよう設備保証、売却瑕疵担保保険の付与、24時間コールセンターなどのサービスをご用意しております。

②夫婦2人に住宅ローンがある

この場合、離婚して互いが別々になっても、連帯債務（連帯保証）人の責任はそのまま。住宅ローンが完済されない限り、2人で引き続き住宅ローンを払い続ける責任があります。それを避けたい場合は、住宅ローンを一気に全て完済する・売却を完了させるか、主債務者のみの借入にするという方法があります。最後の主債務者のみの借入にする場合は、必ず融資してくれた銀行の承諾が必要です（※）。銀行によっては、一括返済を求められる場合があります。

※住宅ローンの際、銀行と交わす「金銭消費貸借契約書」には、「抵当権の目的となる不動産の所有権名義を変更する場合には事前に銀行の承諾を得ること」と記載されています。

③妻子が住み、住宅ローンを引き続き支払っていたが立ち行かなくなってしまった

離婚後、妻子のみが住み続けるということはよくあります。住宅ローンを「夫のみが払い続ける・妻のみが払い続ける・夫と妻で分担して払い続ける」という3つのパターンがありますが、どの場合も「いつ支払いができなくなるかわからない」というリスクが伴います。

夫婦が一緒に暮らしている時は経済面をある程度把握することができますが、離婚後別々に住んでいる状況で把握するのはなかなか厳しいものがあると言えるでしょう。滞納が長期間になっていけばいくほど、打開策の選択肢はどんどん減っていってしまいます。もし少しでも「住宅ローンの支払いが厳しい……」と感じた際は、すぐにオリジナル査定売却の窓口へご相談ください

④離婚後遠くへ引っ越した場合も物件の売却はできる？

ご安心ください。離婚後遠くへ引っ越した場合も物件の売却は可能です。スムーズな売却活動のお手伝いをさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

離婚に伴う不動産売却のご相談・サポートも行っております。事例や成功例、こんな時はどのように行動すればよいかなど、お客様一人一人の状況に合わせた上で、ご満足いただける売却活動を行っています。