不動産投資を目的に金融機関から借り入れをおこなう際に、根抵当権（ねていとうけん）を設定して融資を受けるケースが多くあります。
しかし、注意しなければいけないのは、根抵当権付き不動産の売却が容易ではない点です。
そこで今回は、根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れや注意点について解説します。
不動産売却前に知っておきたい根抵当権の特徴
根抵当権は抵当権の一種であり、一定の範囲内であれば、不特定の債務を担保する機能があります。
特徴は、金融機関により根抵当権が設定されると、不動産を担保として極度額（上限額）の範囲内で何度でも借り入れが可能な点です。
たとえば、極度額が100万円の場合、50万円を住宅ローン融資に充て、残りの50万円は必要な時に別の融資に充てられます。
また、登記の手間や費用を削減できる点も特徴です。
抵当権の設定には設定登記が必要で、複数の融資を受ける場合は、その度に登記を行ったり登録免許税を納めたりする必要があります。
しかし、根抵当権であれば一度の設定登記と登録免許税の支払いで、何度でも融資を受けることができます。
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根抵当権付き不動産を売却する際の流れ
根抵当権は抹消が容易ではなく、費用がかかるため、抵当権付きの不動産は売却が難しいと言われています。
抵当権付き不動産を売却するには、まず残債務と査定価格の確認が必要です。
もし売却しても債務が残ってしまう場合は、自力で残債務分を返済しない限り、抵当権付き不動産の売却はできません。
残債務がある場合は、自己資金の確保や任意売却など、売却方法の検討が必要です。
残債務が返済できる見込みが立ったら、根抵当権を設定した金融機関との交渉に入ります。
金融機関にとって、根抵当権付き不動産への融資は利益率が高く、抹消に応じない場合もありますので、交渉が必要です。
金融機関と根抵当権の抹消について合意ができたら、元本確定と呼ばれる手続きを進めて、借り入れや返済をストップし、借入額を明確にします。
元本確定後は、不動産の売却ができるようになります。
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根抵当権付き不動産を売却する際の注意点
根抵当権付き不動産を売却する際の注意点は、建物の所有者と債務者が異なる場合のトラブルです。
建物の所有者への報告なしに借入額が増えていたり、残債務を返済できないなどのケースもありますので、注意が必要です。
また、元本確定が行われると、根抵当権を元に戻すことはできない点にも注意が必要です。
元本確定後、根抵当権は抵当権と同じ扱いになり、資金繰りが必要になった場合に根抵当権のように借り入れることはできません。
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まとめ
根抵当権にはメリットもありますが、根抵当権付き不動産の売却は容易ではありません。
根抵当権付きの不動産の売却を検討する際は、今回ご紹介した売却の流れや注意点を参考に、根抵当権の抹消方法を確認しましょう。
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