自宅を売却後、賃貸物件として家賃を払うことで自宅に住み続けられるサービスを、リースバックといいます。
売買契約と賃貸借契約がセットになっていることが特徴ですが、リースバックを利用すると売却した自宅の買戻しも可能です。
ここでは、リースバックにおける買戻しの仕組みや注意点、買戻し価格の基準について解説します。
リースバックの買戻しの仕組みとは
リースバックでの買戻しの仕組みは2種類あります。
1つ目は、売買契約書に買戻し特約をつける方法です。
売買契約時に決めた金額を売主が買主に支払うことにより、売買契約が解除される仕組みになっています。
この方法では売買契約自体がなかったことになるため、買戻しのための新たな契約を締結する必要はありません。
2つ目は、再売買の予約契約を締結する方法です。
買戻し特約とは異なり、買戻しの際に新たに売買契約を締結する仕組みとなっています。
買戻し特約は買戻しの期限が10年と民法で定められていますが、再売買の予約契約には期限の定めがありません。
どちらの仕組みでも、買戻しの期限について買主側とよく相談することをおすすめします。
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リースバックの買戻し価格が決まる基準
リースバック後の買戻し価格の目安は「売却価格×1.1～1.3」で求められます。
これは、リースバック時に買主に売却した価格を基準に、売買にかかる諸費用として1～3割上乗せした金額です。
上乗せの割合は買主により異なりますが、立地条件が良い物件ほど割合を抑えやすくなります。
リースバックを利用して売却した場合の売却価格の目安は、相場の7～9割程度です。
そのため、買戻し価格は市場価格相当になります。
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リースバックの買戻しを利用する際の注意点
まず、買戻しの条件を契約書に明記することが注意点のひとつです。
認識の相違などにより、買戻し時にトラブルが発生するケースがあります。
売却時に買戻しの期間や金額を設定して契約書に明記すると、買戻し時のトラブルを未然に防げるでしょう。
また、賃貸借契約の締結時に「普通借家契約」を結ぶことも、注意点として挙げられます。
賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、定期借家契約は契約の更新ができないため、買戻し前に退去することになるかもしれません。
さらに、契約上のルールを守ることも大切です。
家賃滞納などのトラブルを起こすと、買戻しの権利を失うことがあります。
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まとめ
リースバック後の買戻しの仕組みには、特約をつける方法と、再売買の予約契約を締結する方法があります。
買戻しを希望する場合は、売却時に買戻しの条件を決め、契約書に明記しておくことが大切です。
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