相続した土地を売却したいものの、登記名義が亡くなった方のままだと、そのまま売却できるのか迷う方もいるでしょう。
とくに、相続人が複数いる場合は、誰が土地を取得するのかを決める必要があり、登記や税金の期限にも注意が必要です。
本記事では、故人名義の土地を売却できる条件や相続登記の流れ、売却方法について解説します。
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亡くなった人名義の土地は売却できる？
亡くなった人の名義のままでは、相続人が新たに土地を売却し、買主へ所有権を移転することは原則できません。
まず相続人を確定し、土地を取得する相続人への相続登記をおこなったうえで売却へ進む必要があります。
相続人申告登記だけでは土地の権利関係そのものは相続人名義に変わらないため、売却予定がある場合は通常の相続登記が必要です。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として相続による取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。
2024年4月1日より前の相続も対象となるため、未登記の土地は期限を確認して手続きを進めることが重要です。
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故人名義の土地を相続登記する流れ
相続登記は、相続人と相続財産を確認し、土地を取得する人を決めたうえで法務局へ申請する流れで進めます。
まず、被相続人の出生から死亡までの戸籍などを確認し、遺産分割協議に参加すべき相続人を確定させましょう。
遺言で取得者が決まっていない場合などは、原則として相続人全員で話し合い、土地を取得する人を決めて遺産分割協議書を作成します。
その後、土地を管轄する法務局へ必要書類をそろえて相続登記を申請し、取得者を登記名義人へ変更するのです。
なお、相続税が課税される場合の申告期限は相続登記とは別に進むため、それぞれの期限を混同しないよう注意しましょう。
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相続登記後に土地を売却する方法
相続登記が完了した土地は、仲介で買主を探す方法や、不動産会社などへ直接買い取ってもらう方法で売却できます。
仲介では媒介契約を結び、査定や販売活動を経て買主を探すため、価格を重視するのか、売却期間や手間を重視するのかで方法を選ぶことが大切です。
また、土地では面積や境界、越境、接道などが条件に影響する場合があり、必要に応じて測量や境界確認も検討します。
売却益が出れば譲渡所得税の対象となり、取得費や取得時期は原則として被相続人から引き継ぎます。
さらに、一定要件を満たせば相続税の一部を取得費に加算できる特例もあるため、売却時期や取得費資料も確認しておきましょう。
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まとめ
亡くなった人名義の土地を売却するには、まず相続人を確定し、土地を取得する相続人への相続登記を済ませる必要があります。
その後は、売却方法だけでなく、境界や取得費、譲渡所得税、利用できる税制特例の期限にも注意が必要です。
相続した土地を売る際は、登記名義と相続関係を整理したうえで、売却時期や税負担まで含めて進め方を検討しましょう。
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