親から土地や建物を相続するかもしれないけれど、専門用語が多くて戸惑うことはありませんか。
大切なご家族が残してくれた財産を前に、将来の不安を少しでも安心に変えたいと願うお気持ち、よくわかります。
本記事では、借地権割合とは何かと、相続税評価額の計算方法やその調べ方について解説します。
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借地権割合とは？基本的な意味と割合の目安
借地権割合とは、土地を借りて建物を建てている場合において、土地全体の価値のうち借地権がどれくらいを占めるかを示す数値です。
相続や贈与の際、建物所有を目的として土地を利用する権利には財産的価値があると考えられるため、借地上の建物を相続する場合は借地権も評価しなければなりません。
具体的には、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を意味しています。
たとえば、更地の評価額が1,000万円で借地権割合が60%であれば、借地権の価値は600万円となるでしょう。
この割合は全国一律ではなく地域ごとに定められており、一般に30～90%の範囲で設定されています。
実際の売買価格とは異なる場合があるため、あくまで相続税や贈与税評価の基準として理解しておきましょう。
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借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法
借地権割合を用いた相続税評価額の基本となる計算式は、「自用地（更地）としての価額×借地権割合」です。
この単純な計算式が適用されるのは、期間満了後も更新が予定される普通借地権を評価する場合に限られます。
一方で、定期借地権は普通借地権のように割合を掛けるだけでは評価できません。
原則として、課税時期における借地権者の経済的利益と権利の存続期間を基に評価額が算出されます。
さらに、一時使用目的の借地権についても所在地の借地権割合を使うのは適当ではなく、雑種地の賃借権の評価方法に準じて計算することになります。
このように、対象となる権利がどの区分に該当するかをまず確認し、それぞれに適した計算方法を選ぶことが重要といえるでしょう。
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国税庁のデータを活用した借地権割合の調べ方
借地権割合の具体的な調べ方として、まずは国税庁が公開している情報を確認します。
対象の土地が路線価地域にある場合、道路ごとに価格が定められた路線価図を見るのが基本です。
路線価図には「300D」のように数字とアルファベットが記載されており、このアルファベット部分が借地権割合を示しています。
一方、路線価が定められていない倍率地域では、評価倍率表を活用しなければなりません。
評価倍率表の借地権割合欄に記載された割合を用いて、固定資産税評価額から算出された自用地価額に掛け合わせます。
地域や契約内容によって調べ方が異なるため、不動産の所在地や権利関係を正確に把握しておくことが欠かせません。
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まとめ
借地権割合とは、更地評価額に対する借地権価額の割合を示す、相続税評価の重要な基準です。
相続税評価額の計算は、普通借地権や定期借地権など、権利の種類に応じた正しい算出方法を選ぶ必要があります。
具体的な数値は、対象地が路線価地域か倍率地域かを確認したうえで、路線価図や評価倍率表から調べましょう。
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