相続や住み替えで引き継いだ空き家が、再建築不可物件だとわかり、売却や管理に悩む方は少なくありません。
建て替えができない不安から対応を先送りすると、税金や近隣トラブルの負担が大きくなるおそれもあります。
本記事では、再建築不可物件が空き家になりやすい理由や放置するリスク、活用方法について解説します。
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再建築不可物件が空き家になりやすい理由
再建築不可物件が空き家になりやすい理由は、建物が古くなっても建て替えで価値を回復しにくいからです。
建築物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があり、この接道義務を満たさない土地では新築や建て替えが難しくなります。
そのため、老朽化して住みにくくなっても、一般的な住宅のように建て替えて活用する判断が取りにくいのです。
また、解体して更地にすると住宅用地の固定資産税の軽減を受けられなくなり、税負担が上がる場合があります。
更地にしても新しい建物を建てにくいため、壊す決断もできず、結果として空き家のまま残りやすいでしょう。
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再建築不可の空き家を放置するリスク
再建築不可の空き家を放置すると、固定資産税の減税対象から外れる可能性があります。
住宅が建っている土地には、住宅用地特例がありますが、管理状態が悪く行政から勧告を受けると、特例の適用対象外になることがあるのです。
建物を残していれば、税負担を抑えられるわけではありません。
また、空き家期間が長くなると、雨漏りや腐朽、シロアリ被害、設備劣化などが進み、物件価値の下落につながります。
再建築不可物件はもともと買主が限られやすいため、建物状態が悪くなるほど売却条件は厳しくなるでしょう。
さらに、倒壊や景観悪化、犯罪の温床化など、周辺の治安や安全面にも悪影響を及ぼしかねません。
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再建築不可の空き家はどうするべきか
再建築不可の空き家は、まず本当に再建築できないのかを確認することが大切です。
接している道が建築基準法上の道路に該当するか、接道幅が足りているか、二項道路に当たるかによって判断が変わる場合があります。
幅員4メートル未満の道路に接している場合は、セットバックによって再建築可能になる余地があるかも確認しましょう。
ただし、セットバック後に敷地が狭くなり、希望する建物規模を確保できないこともあります。
隣地の一部取得や、敷地の共同化で活用の道が開けるケースもありますが、調整には時間と専門知識が必要です。
自力での活用が難しい場合は、再建築不可物件に対応できる不動産会社へ相談し、買取も含めて早めに処分を検討すると良いでしょう。
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まとめ
再建築不可物件は、接道義務を満たせず建て替えが難しいことや、更地後の固定資産税負担が空き家化の理由になります。
放置すると固定資産税の特例除外、物件価値の下落、倒壊や治安悪化などのリスクが高まります。
まず、再建築可能性やセットバックを確認し、難しい場合は買取を含めた売却を早めに検討しましょう。
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