離婚に際して長年暮らしたマンションをどう扱うかという問題は、新生活の資金計画にも直結する重要なテーマです。
住宅ローンの残債や財産分与の取り決めなど、複雑な権利関係を整理し、将来的なトラブルの芽を摘んでおくことが大切です。
そこで本記事では、離婚時のマンション売却における選択肢や財産分与の計算方法、知っておくべき注意点について解説いたします。
離婚した場合のマンションの選択肢
離婚に伴うマンションの取り扱いには主に3つの選択肢がありますが、将来的な関係を完全に清算できる売却がおすすめです。
売却して現金化する「換価分割」であれば、売却益を公平に分け合えるため、離婚後の金銭トラブルを未然に防ぐことができます。
一方で、どちらか一方が住み続けるという選択も可能ですが、その場合は出ていく側に対して、持ち分相当額の現金を支払う「代償分割」をおこなわなければなりません。
また、マンションを売却せずに賃貸物件として第三者に貸し出す方法も考えられますが、金融機関との契約上、住宅ローンのままでの賃貸は認められないケースが大半です。
▼この記事も読まれています
不動産の売却を検討している方必見！売却益の計算と節税のやり方とは？
離婚する場合のマンションの財産分与
マンションの財産分与は、原則として夫婦で2分の1ずつ分け合いますが、住宅ローンの残債状況や購入資金の出所によって計算方法が異なります。
売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合は、売却益から諸経費を差し引いた残金が分与の対象です。
反対に、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、資産価値がないとみなされ、原則として財産分与の対象には含まれません。
また、購入時の頭金を独身時代の貯金や親からの援助で賄っていた場合、その部分は「特有財産」として財産分与の対象から除外して計算する必要があります。
特有財産が含まれている場合は、現在の不動産価値からその寄与分を差し引いた、残りの額を共有財産として分割することになります。
▼この記事も読まれています
不動産売却に必要な権利証を紛失！権利証がなくても売却する方法とは？
離婚でのマンション売却の注意点
スムーズな売却と財産分与を実現するためには、登記上の名義人と住宅ローンの契約内容を正確に把握し、税制上の優遇措置を適切に活用することが不可欠です。
金融機関の承諾なしに名義変更や売却をおこなうと契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクがあるため、事前の相談と合意形成が必須となります。
また、不動産売却で利益が出た場合に利用できる「3000万円特別控除」の特例は、夫婦間での売買には適用されません。
この控除を利用して譲渡所得税を節税するためには、離婚が成立した後に他人同士として財産分与をおこなうか、第三者へ売却する形をとる必要があります。
▼この記事も読まれています
不動産売却に必要な告知書とは？誰が記入するのか記入時の注意点をご紹介！
まとめ
マンションの処理は、売却による完全な清算のリスクが低く、賃貸や居住継続には金銭的・手続き的な負担が伴います。
財産分与は、ローンの残債状況や特有財産の有無で計算が変わり、離婚から2年という請求期限を厳守する必要があります。
売却時は共有名義やローンの契約内容を確認し、3000万円特別控除の適用条件や公正証書の作成にも配慮が必要です。
広島県で不動産の売却・買取をご検討中なら、オールハウス株式会社がサポートいたします。
不動産の付加価値を見出し、高値での売却を実現できるのが弊社の強みです。
まずはお気軽にお問い合わせください。
オールハウス株式会社
広島県内に根ざした不動産売却の専門サービスを展開しています。
不動産は単なる取引ではなく、お客様の大切な資産に関わる決断。
だからこそ、親身な姿勢と誠実な情報提供を大切にしています。
■強み
・広島エリアで創業48年の不動産売却 / 買取査定実績
・地域特性 / 市場動向 / 税務面を踏まえた根拠ある査定
・経験豊富なスタッフによる丁寧な対応
■事業
・マンション / 戸建て（新築・中古） / 土地の不動産売却 / 買取査定サポート
・お客様の事情に寄り添った最適な売却プランの提案
