愛着のあるマイホームを手放さずに資金調達ができるリースバックは、住環境を変えたくない方にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
便利な仕組みである一方で、毎月の家賃設定の基準や将来的な支払いが負担にならないか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、リースバックにおける家賃設定の仕組みや相場の計算方法、そして支払いを抑えるためのポイントについて解説いたします。
リースバックの家賃（賃料）設定の仕組み
リースバック後の家賃は周辺の賃貸相場ではなく、物件を買い取る不動産会社や投資家などの、買主が決定する仕組みです。
一般的な賃貸物件とは異なり、買主は物件の購入価格に対して、どれくらいの利益が得られるかという「期待利回り」を基準にして、毎月の支払い額を算出するからです。
期待利回りとは、投資した金額に対して、1年間でどの程度のリターンを見込んでいるかを示す割合のことを指します。
そのため、近隣の似たような物件の家賃と比較しても、リースバックの家賃はそれらに連動しないという特徴があるといえるでしょう。
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リースバックの家賃相場の目安
リースバックの家賃相場を知るためには、物件の売却価格である「査定価格」と、買主が想定する「期待利回り」を用いた計算式に当てはめて考える必要があります。
一般的に、流通性の高い都心部や築浅物件では利回りが低く設定されやすく、郊外や築古物件ではリスクヘッジのために利回りが高く設定される傾向があります。
リースバックの家賃は、ご自身の自宅がいくらで売れるかという、査定価格に大きく左右されることになるでしょう。
通常の賃貸借契約のように近隣の家賃相場と比較して高いか安いかを単純に判断することは難しく、あくまで買取価格に対する比率で決まる点が特徴です。
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リースバックの家賃を抑える方法
毎月の家賃負担を少しでも軽くしたい場合には、あえて物件の買取価格を下げるという交渉をおこなうことが、効果的な手段です。
また、契約期間の更新が約束されていない「定期借家契約」を締結することも、家賃を下げるための有効な選択肢の1つといえるでしょう。
ずっと住み続けられる普通借家契約に比べて、期限付きの定期借家契約は買主側のリスクが低くなるため、その分だけ家賃が安く設定されやすい傾向にあります。
ただし、定期借家契約は再契約ができない場合もあるため、ご自身のライフプランに合わせて、必要な資金と住める期間のバランスを慎重に検討することが大切です。
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まとめ
リースバックの家賃は近隣の相場とは連動せず、買主が設定する期待利回りを基にして算出される独自の仕組みとなっています。
具体的な月額家賃は、物件の買取価格に年間の期待利回りを掛け合わせ、それを12か月で割ることによって算出されるのが一般的です。
毎月の支払いを無理のない範囲に抑えるためには、必要な資金量に合わせて買取価格を調整したり、契約形態を工夫したりする方法が有効でしょう。
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