親名義の土地に自宅を建てた方が離婚した場合、その家の権利関係や財産分与について、大きな不安を感じるのではないでしょうか。
親との関係や住宅ローンの問題が複雑に絡み合い、どのように進めるべきかと悩んでいる方も少なくないでしょう。
そこで本記事では、親名義の土地に建てた家の権利関係、離婚時の財産分与の方法、住宅ローンが残っている場合の対策について解説いたします。
親名義の土地に家を建てた場合の権利関係と財産分与の原則
離婚時の財産分与の対象は、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた共有財産であり、それ以外の「特有財産」は分与の対象から外れます。
そのため、親御さんから提供された土地は、夫婦が協力して形成した財産ではないため、基本的に財産分与の対象外です。
しかし、その親名義の土地の上に建てられた建物は、共同で建築費用を負担して形成した財産であるため、財産分与の対象に含まれます。
親が子ども夫婦に土地を無償で貸している場合、法律上、親と実子の間で「使用貸借契約」が成立しているケースが一般的です。
この使用貸借契約とは、無償で土地を借りて建物を使用する権利を実子に与えるものであり、実子ではない配偶者には土地の利用権がありません。
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離婚時に親の土地に建てた家を分ける方法と注意点
まず、実子が住み続ける場合は、実子ではない配偶者に対し、建物の持分割合に応じた代償金を支払うことで、建物の所有権を実子に一本化します。
また、配偶者が住み続ける場合は、土地の所有者である親と元配偶者の間で、新たに土地の利用に関する賃貸借契約を結ぶ必要が生じます。
さらに、家を第三者に売却する場合は、売却を進めるには土地の所有者である親の承諾が不可欠です。
親の同意が得られれば、家と土地を一緒に売却し、建物の価値に相当する分を夫婦で分与します。
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親の土地に建てた家の住宅ローンが残っている場合の対策
離婚時の財産分与は、建物の時価から住宅ローンの残債を差し引いた「正味の財産」が対象ですが、ローンや残債の状況によって対応が異なります。
もし、住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続ける場合は、ローンの返済を継続することで解決に向かいます。
しかし、名義人ではない方が住み続けるためには、金融機関の審査を経て債務者を変更する手続きが必要です。
また、夫婦が共同で債務を負うペアローンを利用している場合は、離婚後も連帯債務者として両者に返済義務が残ります。
そのため、一方が家を取得し、もう一方はローンを完済したうえで名義から外れるか、家を売却してローンを一括返済する方向で調整が必要です。
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まとめ
親名義の土地に建つ家は、土地は親の特有財産であるため財産分与の対象外となり、夫婦が築いた建物のみが分与の対象となります。
離婚時の分け方としては、土地の利用権を持つ実子が住み続けるか、家と土地を一緒に売却して建物の売却代金を分与する方法があります。
住宅ローンが残っている場合は、名義人やペアローンの契約状況を把握したうえで、金融機関と協議しながら解決策を講じることが重要です。
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