不動産の売却時には、心理的瑕疵(しんりてきかし)に注意しておくことが大事です。
心理的瑕疵について知らずに売却するとトラブルに発展することもあるため、事前にしっかり確認しておくことをおすすめします。
今回は、不動産売却時に問題となる心理的瑕疵とはなにか、また物件価格への影響や売主に課される告知義務についてご紹介します。
不動産売却時に問題となる心理的瑕疵とは?
心理的瑕疵とは、建物の破損といった物理的な問題以外の面で、物件の取得や使用にあたって精神的に抵抗感を生む欠陥のことです。
心理的瑕疵があるとされる不動産としては、たとえば事故物件が挙げられます。
死者が出るような事件や事故が過去に起きた不動産は、たとえ物件の性能面に問題はなくとも、抵抗を感じるところではないでしょうか。
このように目に見える問題はなくとも、物件の取得や使用はためらわれる状態のことを、心理的瑕疵があると言います。
同じことは、隣や上階・下階に暴力団の事務所が入っているマンションの部屋などにも当てはまります。
心理的瑕疵が買主に与える影響は小さくなく、後述するように売主には告知義務も課されているので、売却する際は十分に注意しないといけません。
売却する不動産に心理的瑕疵が与える影響
過去に死者が出るような事件や事故が起きているなど、一般的に敬遠される問題があると、物件の価値はどうしても下がってしまいます。
不動産の売却金額にも影響があり、値下げは避けられないのが一般的です。
どれほど値下げが必要かは問題の内容によって異なりますが、いくつか目安はあります。
たとえば事故物件の場合、自殺なら3割、他殺なら5割ほど値下げするのが一般的とされます。
買主から敬遠される問題があっても値下げすれば適正価格となり、売れる可能性が出てきます。
値下げしなかった場合、心理的瑕疵を考慮すると割高な不動産となってしまい、どうしても買い手がつきにくくなるのでご注意ください。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは?
心理的瑕疵のある不動産を売却する際は告知義務が課されており、売主は買主に問題を伝えないといけません。
2021年に人の死に関する告知のガイドラインが設けられ、自殺や殺人などは伝える必要がある、自然死や不慮の死などの告知は不要など、告知するかどうかの基準ができました。
告知が必要な期間としては、一般的には自殺の場合は賃貸物件で3年、売買物件で6年程度とされていますが、明確な基準はありません。
心理的瑕疵の告知は円満に売買をするためには必要であり、売主にとっては将来訴えられるリスクを下げるためにも、しっかりおこないましょう。
まとめ
不動産の売却に際しては、物理的な性能などのほか、ためらいや抵抗感を生む心理的瑕疵についても考慮する必要があります。
心理的瑕疵によって売却価格の値下げが必要になることも珍しくなく、また売主には告知義務も課されているので、必要に応じてきちんと買主に告知することが大切です。
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