賃貸中のマンションを所有している方にとって、どのように売却を進めるべきかは大きな悩みの種ではないでしょうか。
将来的な資産運用やライフプランを見据え、少しでも有利な条件で手放したいと考えるのは当然のことなのです。
本記事では、賃貸中のマンションを売却する具体的な方法や価格判断の基準、必要な手続きについて解説します。
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賃貸中のマンションを売却する3つの方法
賃貸中のマンションを売却する方法には、「オーナーチェンジ」「空室売却」「入居者への売却」の3つがあります。
オーナーチェンジは、入居者が住んだまま契約を買主に引き継ぐため、主に投資家向けとなるでしょう。
一方、退去後に空室として売り出したい場合でも、普通借家契約において貸主都合による退去要求には正当事由が必要となるため、簡単に退去してもらうことはできません。
また、現在住んでいる入居者に購入を打診するという選択肢も考えられます。
条件を満たせば、第三者を探すことなく双方の合意で売買が成立するのです。
現在の契約内容や退去予定を確認し、最適な方法を見極めましょう。
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売却価格を左右する収益性の評価ポイント
賃貸中のマンションでは、自己居住用とは異なり、物件の収益力が売却価格を判断する重要な材料となります。
家賃収入が多くても、管理費などの維持費用がかさめば、実質的な手残りである純収益は低下するでしょう。
そのため、投資用不動産の価値を測るうえでは、総収益から諸費用を引いた純収益と利回りが重視されるのです。
不動産の価値算定には、将来の純収益を基礎とする収益還元法が広く用いられています。
この手法では、安定した賃料収入が見込める物件ほど高く評価される仕組みなのです。
周辺相場だけでなく、家賃の継続性や支出を含めて収益性を慎重に確認してください。
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オーナーチェンジで注意すべき引き継ぎ手続き
オーナーチェンジで売却する場合、所有権とともに、入居者との賃貸借関係も新しい所有者へ引き継がれます。
これに伴い、敷金の返還義務も買主へ移転するため、決済時までに金額を明確にしておかなければなりません。
将来のトラブルを防ぐためにも、売買代金の精算を通じて確実に引き継げる状態にしておくことが大切です。
また、家賃の日割り精算や管理契約の承継についても、事前に確認しておくべきでしょう。
さらに、所有者変更後は家賃の振込先を誤らないよう、速やかにオーナー変更通知をおこなう必要があります。
売却前から資料を整理し、引き継ぎ事項を明確にすることが円滑な取引の鍵となるのです。
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まとめ
賃貸中マンションの売却では、現在の契約状況や入居者の意向を踏まえて最適な方法を選択することが重要です。
売却価格は一般的な相場だけでなく、維持費用などを差し引いた実質的な収益力によって大きく変わるでしょう。
敷金の精算や入居者へのオーナー変更通知など、引き継ぎ手続きを確実におこない、円滑な取引を実現させてください。
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