入居者がいる状態の賃貸物件であっても、オーナーチェンジ物件として売却すること自体は可能です。
しかし、オーナーチェンジ物件は売却しづらいと言われ、売却に不安を感じている方もいるでしょう。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件の売却を検討されている方に向けて、売却しづらいと言われている理由や、売却価格の調べ方についてご紹介します。
オーナーチェンジ物件が売却しづらいと言われる理由とは
オーナーチェンジ物件の買主は、投資家などに限定されてしまいます。
このため、売却が実現しにくくなっているのです。
また、オーナーチェンジ物件は収益物件であるため、住宅ローンを組んで購入できません。
さらに入居率が低い賃貸物件の場合、賃貸収入を得られにくいことも、売却しづらい理由となっています。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
売却価格を調べる方法としては、主に以下の3つの方法があります。
●直接還元法
●DCF法
●不動産会社の査定
直接還元法は、賃貸収入から経費を引いた純利益を還元利回りで割り、売却価格を算出する方法です。
DCF法は、将来的に得られる収益や売却益を現在の価値に換算して計算する方法です。
この方法では、空室リスクや家賃の下落率なども考慮して売却価格を計算します。
最後は、不動産会社に査定を依頼し、売却価格を算出してもらう方法です。
不動産のプロに依頼することで、物件の実情を加味して売却価格を算出してくれます。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには
売却を成功させるためには、まずは基本的な対策をおこなうことが重要です。
老朽化が進んでいないか、室内が汚れていないか、価格は適正か、売れない要因がないかしっかりとチェック・対策しましょう。
また、契約更新の時期が迫っている住人がいる場合、更新料を無料にするのも一つの方法です。
入居者が退去して、家賃収入が下がってしまわないかが重要なポイントになります。
空室対策としては、更新料を無料にするほかにも、家賃や敷金・礼金を見直すことも有効な方法と言えるでしょう。
買主にとってオーナーチェンジ物件は、賃貸収入がすぐに得られるメリットがあります。
ターゲットを絞り、メリットを前面に打ち出すことで売却を成功につなげましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、買い手が投資家に限定される、住宅ローンを利用できないなどの理由により売却しづらいと言われます。
売却価格の適正化や建物の整備、空室対策の実施、賃貸収入が得られるメリットのアピールなど、対策を講じて売却成功につなげましょう。
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