何らかの理由で家を手放さなくてはならなくなった場合、住宅ローンの残債があっても売却できるのでしょうか。
住宅ローンが残っていても、ポイントを押さえておくことで、売却することは可能です。
今回はローン残債があっても不動産を売却する方法と注意点、また抵当権についても解説していきます。
不動産売却はローン残債があっても可能？抵当権とはなに？
一般に、住宅ローンの返済が完済していれば、家を自由に売却することは可能です。
そのため、住宅ローンを完済することで売却をすることができます。
住宅ローンを借り入れした際に、金融機関から担保として「抵当権」が設定されます。
基本的に、抵当権が設定されている場合は、不動産を売却することはできません。
そもそも、抵当権とはローンが支払えなくなった場合に備えて、金融機関が不動産を担保として設定できる権利のことを言います。
そのため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
ここで注意したいのが、抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に消えるものではないため、「抵当権抹消登記」をおこなう必要があるのです。
抵当権抹消をおこなわないと、残債が残っていると判断され、買主は新たにその物件に対して融資を受けられなくなる可能性が出てきます。
不動産売却はローン残債があっても可能？売却方法とは
ローン返済中であっても、家などの不動産を売却することは可能です。
ローン返済中に不動産売却を考えたら、まず「ローンの残債がいくらなのか」を確認しましょう。
残債情報は、金融機関から送られてきた、「返済予定表」や年末調整で必要になる「ローン残高証明書」で調べることができます。
次に、いくらで売れるのかを査定してもらう必要があります。
家を売ったお金でローンを完済することができる「アンダーローン」であれば、問題なく売却することが可能です。
また、アンダーローンの場合は、売却した家に今までどおり住むことができる「リースバック」を利用することができます。
買主と賃貸借契約を結ぶことで、今の暮らしを続けることができるメリットがあります。
一方で、売却してもローンが残ってしまう「オーバーローン」になった場合は、貯蓄などで補填するか、次のローンと一体化できる「住み替えローン」の利用を検討するのも良いでしょう。
不動産売却はローン残債があっても可能？注意点とは
ローン残債のある不動産を売却する際に気を付けたい注意点についてご紹介します。
ローン残債がある不動産を売るなら「売り先行」
家の住み替えをおこなう場合は、今住んでいる家を先に売却してから、新居を購入する「売り先行」がおすすめです。
新しい家を先に購入する「買い先行」と違い、金銭面で工面がしやすかったり、高く売れる可能性があるからです。
築年数が経過する前に売却をおこなう
築年数が増えるごとに売却価格は低くなっていきます。
そのため、家を高く売るためには、築年数が浅い5年以内がおすすめです。
まとめ
ローン残債があっても不動産売却する方法や注意点についてご紹介してきました。
ローンが残っていても売却は可能ですが、ご検討中であれば早めにおこなうことでより高い金額で売却できるでしょう。
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