地役権という言葉をご存じでしょうか。
内容はやや専門的になりますが、土地の売却の際に買主が同じ権利を得られるように、売主としての配慮が必要です。
今回は、不動産売却時の地役権とは何か、不動産売却時の注意点などについて解説します。
不動産売却時の地役権とは
地役権とは自分の目的や利益のために、他人の土地を使用できる権利のことで、地役権設定契約により権利が設定されます。
たとえば、他人の土地を通らないと道路に出られない場合に、契約することで隣の土地を通行できるようになります。
このことを通行地役権といい、他人の土地を通行する必要のある人の土地を要役地、他人を通行させる土地を承役地といいます。
この権利の主な使用目的は次のとおりです。
通行
最も代表的なものであり、通行料は周辺の相場を参考にして所有者同士で相談して決めることになります。
送電設備の建設
送電線を上空に通すために、土地の所有者と電力会社が権利設定の契約を結ぶことになります。
排水管の埋設
この権利は地下を利用するときも設定契約を結ぶ必要があります。
日照確保
土地や建物の日当たりを確保するため「日照地役権」を設定するケースもあります。
当事者間の約束・合意のため、建物の高さ制限、工作物設置の制限など自由度の高い取り決めが可能です。
不動産売却時の地役権の注意点
不動産売却時の注意点は次のとおりです。
地役権は登記が必要
取得当時に登記をしていない場合は、売却までに登記をおこなってください。
権利を行使していても、たとえば土地の所有者が変わった際に、登記をしていないと新しい所有者に対抗できません。
登記をしていればどの土地も新しい所有者は、引き続き設定されている内容を遵守する必要があります。
地役権には時効がある
取得時効は20年間、引き続き善意で、土地を使用し続けることにより権利を取得できることをいいます。
ただし、ただ通行するだけでなく、道路を開設し長期間その土地を使用する意思を明確にする必要があります。
消滅時効は道路を開設せずに、ただ通行しているだけの状態なら20年で権利は消滅することをいいます。
舗装した道路を開設している場合は、引き続き権利を行使していると認められ、権利は消滅しないことになります。
まとめ
古くから使用されてきた土地が相続された場合、口頭などによって通行地役権が設定され、相続人が事情を知らずにトラブルになることが多くなっています。
被相続人の人間関係に起因するもので、遺言などでも明らかにされていない場合があります。
民法など法律的な専門知識が必要となる場合が多いので、問題がこじれる前に、専門家に相談することをおすすめします。
民法上の各種権利の基本的なことを理解し、スムーズに不動産を売るために一歩前に踏み出しましょう。
私たちオールハウス株式会社は、お客様の不動産売却を全力でサポートいたします。
まずはお気軽にお問い合わせください。
弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓
